Super 8 - HOTEL COMO UM PRODUTO DE INVESTIMENTO.

A rede pretende lançar 200 hotéis econômicos no Brasil em 10 anos com valor de vendas de 4,2 bilhões de reais, apostando no apetite por serviços de grandes redes hoteleiras em cidades carentes dessa oferta.

A empresa vai desenvolver no mercado brasileiro a marca Super 8, que pertence um grupo norte-americano , tendo como concorrente mais próxima a bandeira Ibis, da francesa Accor.
"A tendência é que as famílias façam mais viagens de carro com a melhoria das estradas. Entre cinco a dez anos, queremos estar na rota dos viajantes que programam a parada para dormir no caminho", disse o presidente, Dan Fonseca.

Foi anuncia a construção de 20 hotéis no Rio Grande do Sul em parceria com uma incorporadora gaúcha. O primeiro deles será em Caxias do Sul e Bento Gonsalves. Unidades nos municípios de Rio Grande e Canoas virão em seguida.
Para otimizar os gastos, a rede irá replicar o mesmo projeto arquitetônico em todas as unidades: prédio de quatro andares com 100 quartos de 16 metros quadrados cada, equipados com banheiro, ar-condicionado, frigobar e TV.
A construção também seguirá um padrão. A incorporadora mira terrenos de 4.500 metros quadrados à beira da estrada de cidades de médio porte, com intensa atividade comercial, turística ou industrial.
O diretor de desenvolvimento da rede Hotel para América Latina e Caribe, Louis Alicea, dissociou a aposta no Brasil aos grandes eventos esportivos que o país vai sediar nos próximos anos. Ele acredita no retorno dos projetos apesar do fraco crescimento da economia brasileira neste momento.
"Quem constrói só para eventos esportivos e Olimpíadas vai fracassar, porque esses são eventos de duas semanas. Temos fé na demanda das famílias médias, que buscam um quarto limpo e com comodidades fora das áreas metropolitanas", afirmou Alicea.
Embora não partipe do financiamento dos projetos, o grupo é responsável por fornecer treinamento e suporte para os hotéis Super 8. O desenvolvimento ficará a cargo da Innc, que buscará expandir a rede por meio de parcerias com incorporadoras locais e recursos de fundos imobiliários.
No Estado de São Paulo, a Innc atuará com a construtora Ladeira Miranda para 18 hotéis ao longo da rodovia Dutra. Uma parceria com uma incorporadora do Paraná está em fase final de negociações.
Ao mesmo tempo, a Inncorp trabalha com duas instituições financeiras para lançar fundos de investimento imobiliário no segundo semestre. O dinheiro será investido na construção de mais 30 hotéis no Estado de São Paulo.
O presidente da rede prevê um retorno que iguale o investimento feito com uma taxa de ocupação de 45 por cento. Segundo Fonseca, análises de viabilidade dos empreendimentos encomendadas pela empresa apontam ocupação de 65 a 70 por cento no primeiro ano de operação dos hotéis nas cidades escolhidas.

É o primeiro hotel econômico 5 estrelas do Brasil.

O projeto Super 8 Brasil estabeleceu uma padronização arquitetônica. Isso quer dizer que há uma única planta

para todas as praças: 100 (cem) apartamentos no total, com 4 (quatro) pavimentos, sendo 25 (vinte e cinco)

apartamentos por andar.

Este modelo único aproveita o espaço de 16m2 de forma inteligente. Além disso, proporciona outras comodidades,

como o espaço no saguão para pequenas reuniões.

A qualidade dos serviços é garantida pela definição de procedimentos-padrão e treinamentos constantes.

Se houver falta de padronização na forma como atender ao telefone, dar informações, arrumar as camas ou

servir o café da manhã, torna-se difícil para os clientes confiarem nos serviços.

Pense no seu prato favorito. Se cada vez que você provar ele vier diferente do que você está acostumado,

então, provavelmente, em breve ele deixará de ser seu prato favorito. Clientes não gostam de surpresas.

Qualquer destino escolhido no Brasil os hóspedes vão encontrar no Super 8 a mesma infraestrutura

e qualidade de serviços.

Os colaboradores (funcionários) do Super também receberão comissões sobre o lucro líquido do hotel, o que

os manterão motivados para oferecer ao hóspede o Espírito Super: moderno, acessível e simplesmente super.

E, qual é a vantagem para o investidor? Quanto mais os hóspedes ficarem satisfeitos mais eles retornarão ao hotel,

mantendo a rentabilidade mensal e a sustentabilidade do negócio.

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VAMOS FALAR

SOBRE INVESTIMENTOS

NO BRASIL

Até poucos anos atrás as melhores opções de investimento eram aplicações em bancos seguros, previsíveis

e com alta rentabilidade. É claro que o ideal é que o investidor tenha maior rentabilidade e menor risco possíveis.

Estamos falando do que é o ideal, mas os números mostram que isso não existe mais.

Atualmente o índice utilizado como referência pela política monetária brasileira para definir a taxa de juros

é a taxa SELIC. Ela serve como referência para todas as demais taxas de juros da economia.

Nós temos um dos maiores índices de juros do mundo e a tendência é que ele caia, acompanhando

os índices mundiais. Isso quer dizer que hoje quaisquer investimentos terão taxas de rentabilidade menores

que anteriormente.011-2012 = 3,2

Em resumo, as aplicações bancárias baseiam seus rendimentos na taxa SELIC, inflação e impostos que são os juros reais. Segundo o Banco Central do Brasil, a taxa de juros reais caiu de 14% em 2002 para 1,8% em novembro de 2012.

Para exemplificar essa situação vamos imaginar o investimento de 1 milhão em 2002 e 2013:

Isso quer dizer que se um investidor tivesse um milhão aplicado no banco em 2002 poderia parar de trabalhar.

Agora já não dá para fazer o mesmo.

O SUPER 8 COMO

UM PRODUTO DE

INVESTIMENTO

1. O que é pool hoteleiro?

As pessoas que investem em condo-hotéis fazem parte do grupo de “investidores imobiliários pulverizados”, o que torna o empreendimento hoteleiro viável e possibilita uma fonte de renda interessante. Não é fácil conseguir um financiamento para um hotel inteiro, então, várias pessoas compram unidades de um hotel e recebem rendimentos com o lucro da operação.

O pool é um sistema associativo em que os proprietários (investidores) destinam os apartamentos que compraram para a exploração hoteleira recebendo uma renda mensal advinda do lucro obtido pelas hospedagens.

Fazem parte do pool, além dos apartamentos do hotel e suas respectivas áreas e bens comuns, como a área de café, as salas de convenções, incluídos mobiliários, equipamentos, utensílios, instalações e decoração. Isso quer dizer que o investidor tem a garantia de participar de todos os resultados destas áreas também (se houver), aumentando seus rendimentos.

2. O que é o contrato de pool hoteleiro?

O contrato de pool hoteleiro define e determina todos os direitos e obrigações entre as partes (incorporadora, construtora e administradora hoteleira), plano de contas, forma de distribuição dos resultados, fundos de reserva, taxa de administração e outros.

3. Como o pool é administrado?

A formalização do pool é feita por meio da SCP - Sociedade em Conta de Participação com o objetivo de lucro comum, onde a operadora (empresa que irá administrar o hotel) é a SÓCIA OSTENSIVA e os proprietários dos apartamentos integrantes do pool são os SÓCIOS OCULTOS.

(Fonte: Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 14/2004, parágrafo único).

4. Condo-hotel é a mesma coisa que flat (apart-hotel)?

O condo-hotel é um hotel submetido ao sistema de condomínio. O investidor pode comprar uma UH ou mais.

Essa (s) UHs fará(ão) parte do pool.

O condo-hotel se diferencia do flat ou apart-hotel porque o apartamento do hotel não poderá ser alugado separadamente do pool, nem usado como residência pelo investidor.

5. Quem administra o Super 8?

Todas as operações administrativas do Super 8 serão sempre executadas pela administradora BRAINN, em nome da sociedade, isentando cada participante das preocupações e responsabilidades com as tarefas de gestão do hotel. Mais do que isso, os sócios ocultos investirão seu capital num empreendimento que está no controle de pessoas que são especialistas em hotelaria. Assim, os investidores não precisarão conhecer nada sobre o negócio da hospitalidade, nem se preocupar com o aluguel ou com as despesas de condomínio. Ao final do mês, recebem seus rendimentos advindos da operação eficiente do hotel.

6. Qual é a remuneração da administradora?

A taxa de administração da BRAINN será cobrada somente sobre o resultado operacional do hotel, isto é, ela receberá 10% do lucro líquido, o que fará com que ela se empenhe constantemente na busca por resultados positivos do empreendimento hoteleiro.

7. Qual é o prazo de construção do Super 8?

Doze meses a partir do início da construção.

8. Qual a taxa de ocupação prevista?

Depende da localidade. De acordo com estudos de viabilidade, os hotéis em desenvolvimento têm previsão inicial

de 70% de ocupação.

9. Quais as fontes de receita do Hotel Super 8?

Hospedagem, café da manhã, loja de conveniência, serviços de lavanderia, telefone e, em alguns casos, espaço de

eventos.

10. Qual o valor estimado da diária de hospedagem?

O valor da diária varia de acordo com a localidade. Entre R$ 138,00 e R$ 158,00.

11. Existe um fundo de reservas?

Sim. O fundo de reservas do condomínio é formado para conservação, atualização melhoria e reforma do edifício,

bem como para possível déficit orçamentário.

12. Como se calcula o fundo de reservas?

0,5% sobre contribuições mensais de cada investidor e 20% do saldo apurado (lucro líquido de cada exercício anual).

13. O pool paga pelo uso da marca?

Sim. É descontado o percentual de 8,4% na receita operacional bruta a título de royalties e verba de marketing.

14. O investidor paga pela montagem da UH (enxoval)?

Não. O enxoval já está incluso no valor pago pela UH.

15. Como o hotel se renova? Existem custos?

Existe a taxa de renovação de equipamentos e maquinários. Sabe-se que o desgaste natural do uso deteriora

muitos equipamentos do hotel, tendo que ser substituídos. O percentual cobrado é de 1% para o 1º ano,

2% para o 2º e 3% a partir do 3º ano sobre o lucro líquido.

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16. E se o resultado mensal for negativo?

Se num determinado mês as despesas forem maiores do que as receitas, elas serão rateadas entre os proprietários,

no entanto essa hipótese é muito difícil de ocorrer, por que o custo operacional dos hotéis é muito baixo,

atingindo o ponto de equilíbrio entre as receitas e despesas com apenas 30% de taxa de ocupação.

17. O investidor pode desistir da compra da UH?

Não. Ele poderá transferir a outro investidor e será cobrada taxa de transferência de 1,5%.

18. Durante o pagamento da(s) UH(s), se o investidor ficar

inadimplente, o que poderá acontecer?

A incorporadora poderá distratar com o investidor, descontando a título de despesas comerciais, jurídicas, administrativas e comissão de vendas, o percentual de 25% sobre o valor da venda do imóvel.

19. Na gestão dos hotéis, como os investidores acompanham a

administração?

Os investidores conhecerão todo o sistema de administração do Super 8 por meio da convenção de condomínio.

Basicamente um Síndico e o Conselheiro Fiscal são eleitos pelos investidores e poderão solicitar informações mais detalhadas da operadora hoteleira a qualquer momento.

Os investidores também receberão mensalmente o relatório de resultados, além de poderem acompanhar tudo on-line pelo site da Brainn.

20. Quais instrumentos jurídicos eu devo conhecer para realizar

a venda das UH(s) no Super 8?

Contrato de Administração Condominial e Hoteleira.

Contrato de Compra e Venda de Unidades.

Contrato de Constituição de Sociedade em Conselho de Participação.

Convenção de Condomínio.

21. Quanto custa uma UH do Super 8?

Entre R$ 198.000,00 e R$ 260.000,00, dependendo da localidade onde foi instalado.

22. Como o investidor poderá adquirir?

A forma de pagamento é flexível, haverá tabela de preços com as condições específicas da localidade, podendo ser um percentual durante a obra e o restante após a entrega (Habite-se).

23. Qual é retorno previsto do investidor?

O rendimento estimado é de 11% a.a.

24. Quais os outros custos envolvidos na aquisição do Super 8?

R$ 4.000,00 de capital de giro e custos de escritura do imóvel.

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25. Como é calculado o retorno do investimento?

Após a entrega da obra, o imóvel entra em operação e o investidor começa a receber os rendimentos provenientes das hospedagens. Por meio do pool hoteleiro, o investidor tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os investidores, descontadas as despesas e os impostos.

26. Como é calculado o rendimento do investidor?

O investidor recebe um percentual equivalente à (às) UH (s) que possui no empreendimento.

As receitas operacionais totais do hotel são contabilizadas, e, mensalmente, é apurado o resultado líquido.

O rendimento mensal é liquido. Livre de taxas de administração, pois, são previamente descontadas e recolhidas.

Esses rendimentos são distribuídos ao final do mês de forma proporcional, isto é, se o investidor comprou uma unidade do Super 8 que possui 100 apartamentos, ele terá direito a 1% dos rendimentos líquidos; se comprou 50,

terá 50% dos rendimentos e assim sucessivamente.

27. Quando o investidor recebe rendimentos?

Até o 15º dia útil do mês subsequente ao mês de competência.

Solicite uma visita para que eu faça uma apresentação completa, pode ser em sua casa, escritório ou na Lopes consultoria Imobiliária no bairro moinhos de vento onde trabalho.

KELVI ADRIANO DIAS 

Consultor de investimentos Imobiliários    CRECI: 41563 
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